各县区住建局、房管局（所），各房地产开发企业：

根据《城市房地产管理法》《陕西省房地产市场管理条例》《房屋交易与产权管理工作导则》等法规政策，为进一步强化房地产市场监管，切实保障广大人民群众的合法权益，促进社会和谐稳定，现就有效预防房地产市场中违规预售、虚假宣传、违规交房、拖延办证以及物业管理混乱等违法违规问题通知如下：

一、加强资质管理

（一）资质审批。房地产开发企业一级资质审批由住建部审批；房地产开发企业二、三级资质审批由省住建厅审批，市住建局不再初审。四级（含暂定）资质审批由市住建局办理，经资质审查合格的四级企业，由市住建局颁发给相应等级的资质证书。任何单位和个人，不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。

（二）备案管理。在安康市辖区范围从事房地产开发的企业必须进行年度备案登记，在经市住建局登记备案企业，方可办理相关业务。备案条件如下：市本级房地产开发企业具备一、二、三级及四级（含暂定）房地产资质；市外省内房地产开发企业具备三级以上（含三级）房地产资质；省外房地产开发企业具备二级（含二级）以上房地产资质。一、二、三资质企业备案登记有效期为三年，四级资质企业登记备案为两年，暂定资质企业备案登记有效期为一年。

（三）处罚措施。

1、根《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

2、根据《房地产开发企业资质管理规定》第二十一条规定，企业有下列行为之一的，由房地产主管部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：

（1）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；

（2）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

3、根据《房地产开发企业资质管理规定》第二十三、二十四条规定，企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款；企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。

二、加强预（销）售管理

（一）严格预售条件。房地产开发公司申请办理商品房预售许可，应当交纳全部土地使用权出让金，取得不动产登记证（土地使用证明文件）和建设用地规划许可证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；土地、建筑物产权无纠纷；中心城市规划区范围内多层建筑工程进度达到主体封顶，高层建筑工程进度达到总层数的三分之一以上。

（二）加强预售方案管理。房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应提交商品房预售方案。预售方案应包括：项目基本情况、预售计划、建设进度安排、公共部位和公用设施范围及权属关系、房屋质量责任承担主体和承担方式、交付使用后的物业管理、商品房面积预测绘结果及商品房销售价格等内容。预售方案内容发生变更的，应在10日内到市住建局做变更备案。

（三）严禁商业（商场）分割拆零销售。在建商业用房（大型商场）预售期间不得拆零分割预售。商业用房（大型商场）有明确、固定分割界限方可拆零销售的，且单位销售面积不得低于10平方米。

（四）严格前置把关管理。强化商品房预售方案管理，房产管理部门严格按照预售方案内容进行检查，房产网站将预售许可的信息在楼盘表进行标注，并及时更新楼盘表房源交易状态。未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。

（五）强化商品房销售价格监管。房地产开发企业预售商品房，要严格落实价格主管部门“一套一标”，“一价清”等相关规定，明码标价对外销售。供水、供电、供气、有线电视、安全监控系统及其它属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用均包含在房屋价格中，不得向购房人另行收取。

（六）强化预售资金监管。建立健全商品房预售款监管的管理制度，预售资金应全部纳入银行监管账户进行监管。申请商品房预售许可前，开发企业应与监管银行、监理单位签订三方预售资金监管协议，预售资金（包括首付款、购房贷款）要全部纳入监管账户。监管银行要严格执行监管协议，按照工程进度拨付工程款，优先用于商品住房项目工程建设。

（七）加强房产预测绘管理工作。要加强房产测绘管理工作，全面推行中心城区商品房面积预测绘制度。申请商品房预售的开发企业应委托有资质的测绘机构对项目进行面积预测绘，并持房产行政主管部门备案后的预测报告作为办理预售许可的基础资料之一，对未实施预测绘的项目，不予受理商品房预售申请。

（八）处罚措施。

1、根据《陕西省城市房地产市场管理条例》第五十二条规定，未取得《商品房销售许可证》或者《商品房预售许可证》，擅自销售或预售商品房的，由县级以上房产管理部门责令停止销售活动，补办许可证，并可处以销售价款百分之三至百分之十的罚款。

2、根据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

3、根据《城市商品房预售管理办法》第十五条规定，开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

4、根据《商品房销售管理办法》第四十一条规定，房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

5、根据《商品房销售管理办法》第四十二条规定，房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

（1）未按照规定的现售条件现售商品房的；

（2）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

（3）返本销售或者变相返本销售商品房的；

（4）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

（5）分割拆零销售商品住宅的；

（6）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

（7）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

（8）委托没有资格的机构代理销售商品房的。

6、根据《商品房销售管理办法》第四十三条规定，房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

三、加强合同管理

（一）强化合同登记备案管理。商品房买卖合同签订之日起30日内，开发企业应持买卖合同、购房收款进账单到房屋交易权属管理部门登记备案。房屋交易权属管理部门要严格管控超范围预售、超面积预售、合同不平等条款、恶意退房换房更名、超期限备案等扰乱市场秩序等行为。在进入该房屋交易与产权管理工作环节后，不得进行合同变更。

（二）全面推行合同示范文本。自本文件下发之日起，新办理预售申请的项目全面启用2014版《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。开发企业应严格按照《示范文本》不得随意更改、添加合同内容及附件内容，不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利。各开发企业、经纪机构要做好《示范文本》的宣传，在售楼处等场所公开展示示范合同文本。

（三）处罚措施。未办理预售合同备案手续的，房管部门应协同不动产登记部门不予办理该项目的首次登记和抵押（按揭）登记、转移登记手续；对房地产预（销）售过程中实施合同欺诈、超范围预售等违规预（销）售行为，房管部门将暂停办理该楼盘的合同备案。

四、加强竣工管理

（一）房地产开发工程竣工后，建设单位应当自收到工程竣工报告之日起二十日内组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收。根据建设领域有关法规，工程交付使用前应向市住建局物业管理部门申请物业用房、管网等附属设施设备专项验收。

（二）建设单位应当在十五日内将竣工验收备案表、建设工程竣工验收报告、施工单位签署的工程质量保修书等文件报工程所在地建设行政主管部门备案。工程附属设施设备验收不合格或未经竣工验收备案的工程不得交付使用，不予办理房屋产权交易手续。

（三）处罚措施。

1、根据《商品房销售管理办法》第四十条规定，房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

2、根据《陕西省物业管理条例》第九十九条规定，新建住宅的附属设施设备不符合规定条件交付使用的，由物业行政主管部门责令停止交付使用；拒不停止的，处交付使用住宅销售额1‰以上3‰以下的罚款。

3、根据《陕西省物业管理条例》第一百零三条规定，建设单位在交接查验时，对不符合竣工验收资料的物业共用部位、共用设施设备未处理的，由物业行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处五万元以上三十万元以下的罚款。

4、根据《陕西省物业管理条例》第一百零四条规定，建设单位未按规定配置物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。

5、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。

6、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

五、加强广告管理

（一）未取得商品房预售许可，不得通过电视、报纸、电台、网站等媒介发布销售广告，不得发布含有虚假、夸大宣传内容的房地产广告，房地产销售广告必须明示《商品房预（销）售许可证》编号。

（二）处罚措施。对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产开发企业和中介服务机构，由广告管理部门责令停止发布，并依照《广告法》有关条款予以处罚。

六、加强物业管理

（一）加强物业企业备案管理。从事物业服务的企业，必须持企业营业执照、从业人员名单、项目合同等相关资料在物业主管部门进行备案登记，备案后方可从事物业服务相关业务。主管部门将通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式加强事中事后监管。

（二）推进前期物业管理招标投标工作。新建住宅小区开发建设单位在办理商品房预销售时，应按照物业管理招投标的相关规定，采用招投标方式选聘物业服务企业,中标的物业企业应到物业管理部门做备案登记。采用招标方式选聘物业服务企业时，现售商品房应当在出售前三十日完成招标，预售商品房应在取得《商品房预售许可证》前完成招标。

（三）推行物业管理区域划分工作。新建房地产项目拟实行物业管理的，建设单位在开发建设时，向物业主管部门提出划分物业管理区域的申请。物业主管部门应当自受理之日起三十日内，在征求所在地街道办事处的意见后进行划分，并书面告知建设单位。

（四）加强物业服务合同和管理规约备案。实施物业管理的小区，建设单位应与业主签订物业服务合同和临时管理规约，物业服务合同和临时管理规约必须在规定时间内报物业主管部门备案，前期物业管理由建设单位报送，后期物业管理由物业公司报送。备案后出具备案回执，临时管理规约应在商品房销售场所公示。

（五）落实物业承接查验工作。物业服务企业应当自物业交接后30日内，持物业服务合同、管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交清单、查验记录、交接记录等资料办理备案手续，前期物业服务合同终止时，物业企业要将全部资料及时完整移交给业委会。  

（六）加强物业保修金管理。新建住宅小区建设单位应当申请不动产权属首次登记前，按照物业建筑安装总造价2％的比例，一次性向物业管理主管部门设立的物业保修金专门账户交存物业保修金，建设单位在办理不动产权属首次登记时，应当提供物业保修金交存证明，否则不予办理不动产首次权属登记，建设单位必须按照规定认真履行保修义务。

（七）履行首期专项维修资金的归集职责。新建住宅小区业主办理入住手续时，开发建设单位应严格按照规定督促业主缴纳首期专项维修资金，开发建设单位不得将房屋交付给未缴纳维修资金的购房人。开发建设单位应当在向业主开具维修资金专用收据30日内，将已开具收据存根和明细交维修资金管理部门记账。

（八）处罚措施。

1、根据《陕西省物业管理条例》第一百条规定，住宅物业的建设单位未通过招标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万元以上十万元以下的罚款。

2、根据《陕西省物业管理条例》第一百零二条规定，建设单位未按时将临时管理规约和前期物业服务合同报送备案的;建设单位未将备案后的临时管理规约在销售场所公示的;物业服务企业未按时将物业服务合同报送备案的。由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上一万元以下罚款。

3、根据《陕西省物业管理条例》第一百零七条规定，建设单位、物业服务企业不移交有关资料和证书的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。

4、根据《陕西省物业管理条例》第一百一十三条规定，建设单位未按规定交纳、补存物业保修金的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期交纳；逾期不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分0.5‰的滞纳金，可以处十万元以上三十万元以下的罚款。

5、根据《陕西省物业管理条例》第一百一十四条规定，挪用专项维修资金的，由县级以上物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额两倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究负有责任的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

6、根据《陕西省物业管理条例》第一百一十五条规定，业主未提供交存专项维修资金凭证，建设单位擅自将房屋交付使用的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由建设单位代业主履行交纳专项维修资金的义务。

七、加强公租房代建管理工作

（一）根据市政府办《关于深化安康中心城市公廉租房建设管理改革的意见》（安政发〔2015〕25号）文件精神，房地产开发企业在开发建设商品房、限价商品房、经济适用房小区时，应按规定比例配建公租房。

（二）开发企业在建设工程开工前，必须与住房保障部门签订明确代建公租住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、建设期限等事项的代建协议。

（三）处罚措施：未签订代建协议的，住建部门不予办理商品房预售许可等手续；未同步开工建设公租房的，不予办理合同网签备案；权属登记部门不予办理房屋产权管理等手续。

八、加强对房地产行业的组织领导

（一）加强房地产市场日常管理工作。坚持开展房地产市场调研工作，定期召开房地产工作座谈会，听取企业的意见和建议，研究解决房地产管理中存在的矛盾和问题。

（二）强化部门间工作协作。积极与国土、统征、规划、消防等部门增强协作意识，通过联席会议、工作函等方式强化信息沟通，加强市场研判，优化发展环境，确保房地产市场平稳健康发展。

（三）坚持房地产市场日常执法检查工作。房地产执法监察部门要加强执法巡查工作，及时发现、制止违规行为，积极应对可能出现的各类矛盾和问题，将房地产领域的违规行为消灭在萌芽状态。

（四）开展房地产企业诚信考核工作。要健全诚信考核制度，将我市从事房地产开发经营活动的所有房地产开发企业纳入考核范围，进一步提高我市房地产开发企业诚信经营意识。对于不诚信经营造成恶劣社会影响的企业，要清理出房地产市场。